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Atenção aos meios adequados de cobrança de aluguéis em atraso dez/2021

Atenção aos meios adequados de cobrança de aluguéis em atraso

                 O proprietário do imóvel locado conta com opções previstas na lei para receber os valores em atraso. E o primeiro passo será sempre a notificação extrajudicial por parte do proprietário ou administradora. Estas notificações de cobrança são fundamentais para a cobrança de aluguel e podem ser feitas de diversas maneiras: e-mail, telefone, SMS ou, até mesmo, aplicativos de mensagens, como o WhatsApp.

                 Os tribunais pátrios têm sido bem severos em suas posições sobre o uso de sistemas de cobranças não previstas no contrato de locação, considerando a forma indevida enquadrando tanto o contratante quanto as empresas de cobrança no capítulo Das penalidades criminais e civis da Lei nº 8.245 de 1991 que traz: “Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;”

                   Os tribunais consideram que "Não é razoável repassar (a cobrança) para o consumidor. É um risco do negócio e um ônus da imobiliária, que já lucra em outras frentes.” Persistindo a inadimplência contratual após a notificação de atraso de pagamento dos alugueres o proprietário do imóvel conta com opções previstas na lei para receber os valores em atraso.

                 Caso as notificações extrajudiciais não surtam efeito, é possível ingressar com um processo de cobrança de aluguel. Outra medida é a ação de despejo, que visa a desocupação do imóvel diante da inadimplência.

                  Nesse caso, o inquilino e o fiador podem evitar a rescisão do contrato com o pagamento do débito atualizado no prazo de 15 dias, incluindo as custas processuais e os honorários advocatícios, previstos na lei e no contrato, mas não é permitido taxas de empresas de cobrança de recuperação de crédito, já que não previstas em lei. Vale lembrar que as ações de cobrança e de despejo podem ser feitas em conjunto.

                 Ressalte-se que a Lei do Inquilinato é ainda mais severa do que o Código de Defesa do Consumidor, e cobranças realizadas por meio não previstos em lei e cobranças de taxas de cobrança pode gerar direito a indenizações. Quem exige taxa também é punido, o que afasta de pronto o uso de serviço de empresas especializadas em Recuperação de Credito para gerir a cobrança de débitos de contrato de locação.  

                 A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, consta que compete ao proprietário do imóvel (o locador) — e não ao inquilino (o locatário) — cuidar da cobrança e taxas de cobrança e administração. As penalidades, multas e juros por atraso, bem como a forma de cobrança não podem ser além das previstas no contrato e sempre limitada pela Lei. Assim, a importância de um contrato com regras bem definidas.

              Em uma transação imobiliária o correto é colocar no contrato tudo que se refere às despesas para que o inquilino possa planejar seus gastos mensais com maior segurança. Não é correto cobrar o que não está no contrato ou utilizar meios não previstos em lei para efetuar a cobrança.

                 Deve-se ainda considerar que a imobiliária ao fazer a cobrança conta com profissionais que conhecem as melhores práticas para a cobrança de aluguel e poderá dar o suporte necessário para receber os valores devidos pelo inquilino, a condição do imóvel, limites de negociação do proprietário de quem é a representante mandatária, tem autonomia para negociação dos valores, além de outros benefícios durante o contrato de locação, questões sobre as quais uma empresa de recuperação de crédito não teria expertise. Podendo este tipo de empresa auxiliar a cobrança somente em casos de dívidas constituídas judicialmente e quando já esgotados os recursos da fase de execução.

                 Sempre Fique atento às ações legais! A Lei nº 8.245/91, rege a relação contratual entre proprietário e inquilino, seus deveres e como os demais procedimentos devem ser realizadas, estabelecendo parâmetros contratuais e normativos para que pessoas possam realizar locações de imóveis urbanos, padronizando o amparo legislativo sobre o tema. Assim, atenção na elaboração dos contratos de locação para que atendam de forma clara e objetiva a finalidade de estipular os limites, garantias e direitos do locador e locatário na relação estabelecida.